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经过一轮又一轮的政策刺激，一轮又一轮的舆论造势，楼市终于要回暖了？2022年以来，楼市刺激政策就不断加码，刺激手段越来越广，刺激程度越来越大当时我们的判断是：“楼市起不来？那就一直刺激，直到楼市起来为止。

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”现在，楼市蠢蠢欲动，这个时刻终于到来了，很多人担心楼市又将回归熟悉的模式：一方是，经济发展，政策刺激；另一方是，房价泡沫，囊中羞涩每次都是，市场犹犹豫豫，最后多头大获全胜，房价飙涨这一次，房价又将飙涨？。

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你慌了吗？第一、先看几个热门城市的基本情况1、北京春节过后，北京房价就开始回暖了，周末成交量和看房客流量明显增加北京楼市的成交数据也一直在攀升：2月4日和2月5日，链家实时成交为400套、477套2月11日和2月12日，链家实时成交538套、652套，合计突破1000套大关。

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这些数据意味着什么呢？2021年和2022年，北京全年二手房日均成交套数，分别为529套和390套当下北京楼市温度，已经远超2022年，直逼2021年火爆时期据乐居买房统计，截止2月5日当周，北京市二手住宅成交2814套，环比上涨520%。

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同期，北京新建商品住宅成交745套，相比上一周上涨868%2、深圳、重庆、佛山等等，春节后首周，楼市就开始热了起来重庆中心城区新房环比节前一周上涨25%，带看量上涨30%；2月5日单日，二手房成交255套，是以往的4倍。

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深圳市房地产中介协会的数据显示，节后首周深圳市二手房成交560套，环比增长214.6%佛山一手住宅成交867套，环比上涨674.11%，全市二手住宅成交842套，环比上涨552.71%最后，再看一个整体数据，春节后楼市启动。

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据贝壳研究院数据显示，节后当周（1月28日-2月5日）贝壳50城二手房日均成交量较1月春节前一周（1月1日-1月20日）日均成交水平提高30%以上，日均带看客户量和新增挂牌房源量均较1月春节前日均水平提高1倍以上。

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第二、我们是如何看待这个现象的呢？有的城市，楼市回暖言过其实它们的套路就是，抓住某个楼盘、某个区域，以点带面讲故事，讲案例，拼命宣传有的城市，楼市确实在回暖，比如北京或许，楼市数据被调整了，比如周内单子挪到周末等等，但是总体来看，楼市确实在迅速回暖。

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我们该不该恐慌呢？看看历史：2016年，全国疯狂加杠杆，涨价去库存，房价全面上涨房价上涨轨迹是，北京、上海、深圳等一线城市率先启动而后向南京、合肥、苏州、厦门、杭州等热点二线城市传染最后全国约20多个热点城市，楼市高温不退，房价短期内大幅上涨。

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这是我国历来房价启动的一般规律即一线城市率先启动，接下来强二线城市接力，然后向三四线城市传递2017年后，受政策调控影响，一二线城市楼市开始回调新的特征是，三四线城市开始崛起，挑起了全国楼市的大梁原因就是，棚改货币化席卷全国，货币安置比例从2014年的9%，跃升到2017年的48.5%。

三四线城市不仅获得了巨量资金，又释放了巨量需求，拆迁户在全国掀起风浪这段时间，长期霸占涨幅榜前列的是，以蚌埠为代表的三四线城市2018年，楼市最后的疯狂过后，国内楼市虽然也有回暖时刻，但是全国范围内的涨价却从未出现。

典型的特征就是，一线城市的房价轮番上涨，但是二三四线城市的楼市涨不上去比如，2020年，深圳楼市率先启动原因是，2019年，经济刺激政策火力全开，企业贷款利率低到3%左右，远低于5-6%的房贷利率深圳炒房客利用经营贷，以小博大，迅速撬动深圳楼市。

深圳严打经营贷之后，上海楼市接力深圳2020年下半年，上海楼市明显上涨，9月和10月两个月的新房成交量，创过去5年以来最大2020年整年，上海新建商品住宅和二手住宅成交量均创近4年新高2021年，北京楼市迎来高光时刻，二手房市场曾迎来“小阳春”。

总结一下规律，自涨价库存之后，全国范围内房价大涨的情况就再也没出现过，只有一线城市房价韧性十足无论是杭州，还是西安等网红城市、传奇城市，也无论房价连涨多少年，这几年房价也都涨不动了第三、我们该怎么办？先思考一下，涨价去库存后，为何再没出现过全国房价大涨的情况，要涨也只是个别城市房价上涨？

从市场层面看，早在2016年，我国劳动力人口就开始掉头向下；人均居住面积超过40平米，住宅也市场也接近饱和等等什么意思呢？房地产的市场拐点早就出现了，即房地产下行是大势所趋从政策层面看，房住不炒仍然是调控总基调，这是政策拐点。

无论当下刺激政策多么离谱，其政策前面总离不开一个思路：房住不炒因此，无论从市场，还是从政策层面看，房地产市场都出现了拐点，“下行”都是大势所趋既然房地产下行是大势所趋，为何北上深一线城市房价还如此有韧性，隔三差五的上涨一波呢？。

即房价为何会出现结构性上涨？在中国，多头具有天然韧性一个国家的人口数量越多，就越容易造成局部价格上涨道理也很简单，去炒某一类资产的人群，即便很小的比例，因为总人口规模大，因此这个群体的数量也相当可观一个国家的货币超发越多，就越容易造成局部价格上涨。

道理也很简单，去炒某一类资产的资金，即便很小的比例，因为总体货币规模大，因此这个货币的体量也相当可观所以，在人口数量众多，以及货币超发的前提下，任何资产，包括楼市、股市，文玩字画、玉石花鸟、藏獒、君子兰等等，。

都会出现结构性行情理解背后经济逻辑之后，我们就可以理智地做出判断：1、北京楼市回暖了，佛山、重庆等地楼市也蠢蠢欲动，这些都是事实直接原因就是，过去三年，全国挣大钱的群体购买力的一个集中释放，持续时间不会太久。

另外，记住一点，未来不可能出现全国范围内的房价飙涨所以，大家看到房价上涨的消息，不必恐慌2、对于是否购房，第一个决策标准是：孩子上学需求如果面临孩子上学问题，当下（注意是，当下）买了房子，孩子就能上学，那么没必要犹豫，买房就是了。

如果手里有闲钱，但是距离孩子上学还早，那么就不要着急买学区房未来政策方向就是，剥离依附在房子上的教育属性，全国范围内学区房政策大调整就是例证3、对于是否购房，第二个决策标准是：当下是否有实际居住需求如果当下结婚需要买房，生二胎需要换大房子，而且有购房能力，那么该出手就出手，不必犹豫。

如果当下没有实际居住需求，但是看了一套房子感觉非常合适，也不建议购买，但北上深一线城市的房子除外另外，我们也不建议掏空六个钱包，把杠杆加到极限去接盘买房楼市下行是大势所趋，房价挤泡沫阶段，时间换空间，有利于等等党。

每一个法拍房背后，都是一个悲催的故事，一个原本可以避免的悲剧。